Boligeiere på flyttefot kan kjøpe først eller selge først. Det kan skape ustabilitet og store prisendringer i markedet. Våre analyser er relevante for effektene av koronaviruset på boligprisene.
Boligeiere som flytter fra en bolig til en annen, gjennomfører to transaksjoner: De selger den gamle boligen, og de kjøper en ny.
De velger selv handlemønster, det vil si om de kjøper en ny bolig først, og deretter selge den gamle eller motsatt. Figuren viser andelen flyttende boligeiere som kjøper først i København-området i perioden 1993-2008, sammen med en prisindeks for samme periode. Vi ser at andelen boligeiere som kjøper først vokser betydelig i den første del av perioden til 2006, for deretter å falle. Boligprisene følger samme mønster. I en nylig publisert forskningsartikkel viser undertegnede og Florian Sniekers at endringer i handlemønstre knyttet til å kjøpe vs. selge først hos boligeiere som flytter, kan gjøre markedet ustabilt og øke prissvingningene i boligmarkedet.
Mekanismen består av tre trinn.
Det første trinnet er rent mekanisk. Hvis flere velger å selge først, så øker dette antall selgere og reduserer antallet kjøpere i markedet. Anta som et ekstremtilfelle at alle i utgangspunktet ønsker å kjøpe først, for så samtidig å svitsje over til å ville selge først. Da vil plutselig alle boligeiere som skifter bolig være selgere, og ingen kjøpere. De eneste kjøperne er nyankomne til markedet. Hvis disse er relativt få, er det nesten ingen kjøpere i markedet, og markedet stopper tilnærmet helt opp.
En mindre dramatisk reduksjon i andelen som kjøper først gir også et fall i antall kjøpere relativt til antall selgere, selv om fallet er mindre dramatisk.
Det andre trinnet er enkelt. Hvis forholdstallet mellom kjøpere og selgere går ned, så er det kjøpers marked, og boligprisene vil gå ned.
Det tredje trinnet er knyttet til valg av handlemønster. Hvis en tror at boligprisene vil falle, er det mer fristende å selge først, for å unngå å risikere verditap på to boliger. Videre er det også mer fristende å selge først hvis det er mange som selger først. Dette fordi det i et slikt marked er vanskeligere å selge den gamle boligen, og det er kostbart og stressende å sitte med to boliger over lengre tid.
Sammen gir disse tre elementene sterke effekter. Anta for eksempel at boligeierne blir mer pessimistiske når det gjelder prisutviklingen i nær fremtid. Da vil flere som skal flytte, selge først. Det medfører at forholdstallet mellom kjøpere og selgere faller. Dette gjør det enda mindre fristende å kjøpe først. Dermed faller forholdstallet mellom kjøpere og selger ytterligere. Og prisene faller.
Selvoppfyllende profetier
I artikkelen viser vi at effektene kan være så sterke at det kan oppstå såkalte selvoppfyllende profetier: hvis aktørene i markedet plutselig tror at prisene vil falle, så vil flere ønske å selge først. Det blir flere selgere relativt til kjøpere i markedet, og prisene vil faktisk falle. Det faktiske prisfallet har som årsak at aktørene i markedet plutselig trodde at prisene ville falle.
Mekanismen vil også gi opphav til multiplikatoreffekter, slik at små negative begivenheter kan få store konsekvenser for prisene i markedet. Anta at det kommer en litt dårlig økonomisk nyhet. I seg selv vil dette bare gi en liten negativ effekt på boligprisene. Det er imidlertid nok til at litt flere ønsker å selge boligen først. Dermed blir det vanskeligere å kvitte seg med boligen hvis man kjøper først, og dette frister enda flere til å selge først. Igjen blir det kjøpers marked, og kraftig prisfall.
Prisfall
En litt dårlig nyhet kan altså resultere i et betydelig prisfall.
I artikkelen beregner vi at nærmere 50 prosent av det kraftige prisfallet etter 2006 kan tilskrives at færre kjøpte først.
Vi vet ikke sikkert hvordan spredningen av koronaviruset vil påvirke boligprisene. Men det er grunn til å tro at mekanismen beskrevet over kan få betydning.
Generell usikkerhet om prisutviklingen, samt forventet boligprisfall som følge av koronautbruddet, kan gjøre at flere ønsker å selge først. Dermed faller antallet kjøpere relativt til antallet selgere. Dette vil i sin tur ytterligere drive boligprisene nedover, og kan til at omsetningen i markedet faller enda mer.
Artikkelen vår er i hovedsak teoriutviklende. I et pågående arbeid tester vi hypotesene empirisk ved å sammenligne prisene i ulike bydeler i Oslo og i andre store byer i Norge. Foreløpige funn ser ut til å bekrefte teorien.
Referanse
Innlegget ble først publisert i DN 20.03.20.
Moen, E. R., Nenov, P.T., & Sniekers, F. (2019). Buying first or selling first in housing markets. Journal of the European Economic Association.