Det er ikke mye i samfunnsøkonomi som er soleklart, men her har vi en kandidat.
Boligmarkedet er økonomiens nest viktigste marked. Det viktigste markedet er arbeidsmarkedet, for det yter det vi nyter. Men boligmarkedet hjelper arbeidsmarkedet, og en forutsetning for et velfungerende arbeidsmarked er et velfungerende boligmarked.
Husk dessuten på at boligmarkedet er viktig i kraft av verdiene: 4,3 millioner kroner pr. bolig ganger 2,6 millioner boliger gir 11.000 milliarder kroner. Det er nesten samme størrelse som Oljefondet.
Vi aner derfor at det er i Norges interesse at vi grubler over boligbeholdningen. Og hva er viktigst? At de riktige boligene ligger på riktig sted.
Boligmarkedet genererer ulikhet
Det er lett å si. Ikke bare er det vanskelig å finne ut hva som er riktige boliger på riktige steder, men det er enda vanskeligere å sørge for det etter at du har svaret. Naboer blokkerer. Saksbehandling, finansiering og bygging tar tid. Infrastruktur må på plass.
I mellomtiden er det prisene som sorterer hvem som får hva. De som har mye penger, får de best plasserte boligene – mens mange må pendle. Derfor er boligmarkedet en ulikhetsgenerator.
I et nytt forskningsprosjekt har Housing Lab og Eiendomsverdi fulgt 77.554 personer i 12 år og sett hva slags verdiøkninger folk opplever. Vi delte folk inn i 20 grupper etter boligverdiene i 2007. Den rikeste gruppen hadde en kapitalgevinst (i kroner) som var 61 prosent større enn den nest rikeste gruppen, som igjen hadde en kapitalgevinst som var 84 prosent større enn den midterste gruppen.
Der! Det var lyden av folk som ramlet av stolen. Men, vent, det er mer.
Boliger bygget på feil sted
Kapitalgevinsten (i kroner) til den Oslo-eieren som lå bak dem med 10 prosent med størst gevinst (90-prosentilen), var 80 ganger større enn gjennomsnittlig månedslønn.
Les det tallet en gang til. Noen tjener mer mens de sover om natten enn andre gjør på kontoret om dagen.
Hovedgrunnen er at deler av den norske boligmassen er feilplassert. Når den er feilplassert, blir de boligene som er riktig plassert, høyt priset, siden etterspørselen der er større enn tilbudet.
Norge har omstilt seg fra jordbruksøkonomien til industriøkonomien – og tilpasser seg nå til kunnskapsøkonomien. I slike omstillinger er det hensiktsmessig om boligene plasseres andre steder enn før. I kunnskapsøkonomien vil folk være nær hverandre, for det er der ideer oppstår. Da er det lurt om boligene ikke er så langt fra hverandre.
Løsninger er foreslått, men flere angriper ikke hovedproblemet.
Bygg flere boliger der folk vil bo
Si du inviterer ti gjester til fest, men bare har seks stoler. Er det en god løsning å sette merkelapper på stolene eller la gjestene låne stoler på omgang? Nei. Løsningen er flere stoler. Finn fire til.
For boligmarkedet er løsningen flere boliger der folk vil bo. Housing Labs analyser indikerer at om vi bygger 10.000 boliger i Oslo, vil prisene falle med 10 prosent. Tenk da om vi bygget 30.000.
Noen tjener mer mens de sover om natten enn andre gjør på kontoret om dagen
I mellomtiden mister Norge velferd. Hsieh og Moretti (2019) har vist at streng regulering i tre amerikanske storbyer gjør USAs bruttonasjonalprodukt 3,7 prosent lavere. Det er et himmelropende høyt tall og innebærer færre kreftkurer, skolebygg og idrettshaller.
Sånn kan det være i Norge også.
Nå kan vi – muligens – få overraskende hjelp. For med covid-19 har arbeidstagere og arbeidsgivere lært at produktiviteten i noen tilfeller er større med hjemmekontor. Da kan vi la noen arbeide digitalt – i hvert fall noe av tiden. Og siden de da kan bo lenger unna sentrum, vil etterspørselspresset mot sentrum bli mindre. Dette ser vi allerede spor av.
Men også her har vi forbedringspunkter.
La «Anders» ta toget
Ta et eksempel. Si «Anders» vil bosette seg i Porsgrunn, for der får han en knallbolig med sjøutsikt. Både for ham, arbeidsgiver og kollegene er det gunstig om han likevel er fysisk på kontoret noen ganger. Hva koster det landet ressursmessig å transportere en person tur-retur Porsgrunn-Oslo?
Tja. Her kan nok ingeniører gi mer presise svar, men la oss regne røft. Med elbil blir det kanskje 60 kWh tur/retur, og med strømprisen på 1,5 kr/kWh, blir prisen 90 kroner. Hvis fire kjører sammen, blir det 22,50 kroner. Pluss slitasje, selvsagt.
Høye reisekostnader gir høye boligpriser sentralt, og kø på veiene gir kø på visningene
Hvis du i stedet lar 300 mennesker reise sammen, så blir transportmiddelet tyngre, men du får mindre metall pr. passasjer. Dette har vi allerede, og vi kaller det tog. Tog har lav marginalkostnad pr. reisende, fordi alt fraktmetallet blir delt på mange passasjerer.
Den marginale ressurskostnaden er trolig langt lavere enn 22,50 kroner. Men «Anders» får sjokk når han ser at prisen på en togbillett er mange hundre kroner.
Feil priser gir feil valg
Det er ikke mye i samfunnsøkonomi som er soleklart, men her har vi en kandidat:
Billettprisen er godt over marginalkostnaden for togselskapet – og for Norge. Vi skjønner at selskapet må sette prisen over marginalkostnaden, ellers går det jo konkurs på faste kostnader. Greit nok. Men her må det være forbedringspunkter.
Folk responderer på prisinformasjon, og feil priser gir feil valg. Høye reisekostnader gir høye boligpriser sentralt, og kø på veiene gir kø på visningene.
Menyen til den nye regjeringen er klar: bygg boliger eller få flere plasser på tog.
Togsatsing er kanskje det enkleste. Det vil gi en mangedoblet gevinst:
- Lavere boligpriser og mindre ulikheter.
- Økt produktivitet.
- Sykepleiere og politi kan igjen bosette seg i Oslo.
- Miljøgevinst.
Det er bare å kjøre på.